Hypothek und Finanzierung

Immer mehr Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz entdecken die Vorteile einer Investition in Immobilien in Dubai. Neben dem Kauf mit Eigenmitteln wird zunehmend die Möglichkeit einer Finanzierung durch eine Hypothek in Betracht gezogen. Doch wie funktioniert das genau? Ist eine Hypothek in Dubai auch für Personen ohne Aufenthaltsgenehmigung (Emirates ID) zugänglich?

In diesem Artikel beantworten wir diese Fragen und erklären, was Sie als ausländischer Investor über Hypotheken in Dubai wissen müssen.

Kann ich als Ausländer eine Hypothek in Dubai erhalten?

Ja, es ist möglich, als Ausländer eine Hypothek in Dubai zu beantragen. Auch ohne Wohnsitz in den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) können Sie unter bestimmten Voraussetzungen eine Immobilienfinanzierung über eine lokale Bank erhalten. Die Banken in Dubai unterscheiden dabei zwischen:

• Einwohnern mit Emirates ID
• Nicht-Einwohnern ohne Emirates ID

Die Bedingungen, Zinssätze und maximalen Kreditsummen unterscheiden sich je nach Kategorie. Einwohner profitieren in der Regel von besseren Konditionen und niedrigeren Zinssätzen. Nicht-Einwohner können häufig bis zu 50 % des Kaufpreises finanzieren, abhängig von Einkommen, Bonität und Art der Immobilie.

Wie beantragt man eine Hypothek?

Die Beantragung einer Hypothek in Dubai erfolgt in mehreren Schritten:

1. Wahl der Bank und Vorabgespräch zur Einschätzung des Profils
2. Beantragung einer Vorabgenehmigung (Pre-Approval)
3. Zusammentragen aller erforderlichen Unterlagen
4. Immobilienbewertung und Prüfung des Antrags
5. Unterzeichnung des Kreditvertrags und Abschluss der Übertragung

Die meisten Banken stellen eine Vorabgenehmigung innerhalb von drei bis fünf Werktagen aus. Beachten Sie, dass jede Bank ihre eigenen Kriterien hat und unterschiedliche Anforderungen an Einkommen, Arbeitgeber oder Projektentwickler stellt. Der gesamte Prozess kann je nach Komplexität zwischen sechs Wochen und mehreren Monaten dauern.

Hypothek für Einwohner Dubais

Wenn Sie in Dubai leben und arbeiten und somit über eine gültige Emirates ID verfügen, stehen Ihnen umfangreichere Finanzierungsmöglichkeiten offen. Banken bewerten unter anderem:

• Beschäftigungsstatus (Angestellter oder Selbstständiger)
• Branche der Tätigkeit
• Monatseinkommen
• Dauer der Beschäftigung oder Selbstständigkeit

Angestellte können in der Regel nach drei bis sechs Monaten Beschäftigung eine Hypothek beantragen. Selbstständige müssen meist mindestens sechs Monate tätig sein und Kontoauszüge sowie Einkommensnachweise vorlegen. Einwohner können häufig 75 bis 80 % des Kaufpreises finanzieren, mit Laufzeiten bis zu 25 Jahren. Die Zinssätze sind meist niedriger als bei Nicht-Einwohnern.

Hypothek für Nicht-Einwohner

Auch wenn Sie außerhalb der VAE wohnen, etwa in Deutschland, Österreich oder der Schweiz, können Sie eine Hypothek bei einer Bank in Dubai beantragen. Immer mehr Banken bieten Finanzierungen für internationale Käufer an.

• Loan-to-Value (LTV): meist maximal 50 % des Kaufpreises
• Laufzeit: oft auf 15 bis 20 Jahre begrenzt
• Anzahlung: mindestens 50 % Eigenkapital
• Zinsen: höher als für Einwohner, abhängig vom Risikoprofil

Ein Aufenthaltsvisum kann zu besseren Konditionen führen. Einige Banken gewähren bei gültigem Visum niedrigere Zinsen und längere Laufzeiten.

Loaufzeiten und Hypothekenarten

Die meisten Hypotheken in Dubai haben eine Laufzeit von bis zu 25 Jahren. Hypothekenformen wie in Deutschland (linear oder annuitätisch) existieren auch in Dubai, jedoch wird aufgrund islamischer Gesetzgebung anders mit Zinsen umgegangen:

• Banken berechnen keine klassischen Zinsen, sondern eine Art Kostenvergütung.
• In der Praxis funktioniert dies fast genauso wie eine Hypothekenverzinsung.
• Tilgungsfreie Hypotheken kommen kaum vor.

Zinssätze

Die Zinsen auf Hypotheken in Dubai liegen in der Regel zwischen 3,5 % und 5 %. Das ist derzeit oft niedriger als in Deutschland. Es gilt jedoch:

• Als Nicht-Resident zahlt man häufig einen höheren Zinssatz als lokale Einwohner.
• Zinssätze sind meist variabel, allerdings bieten einige Banken auch die Möglichkeit, den Zinssatz für mehrere Jahre festzulegen.

Voraussetzungen und Dokumente

Um eine Hypothek zu erhalten, müssen ausländische Investoren verschiedene Unterlagen einreichen, darunter:

• Einkommensnachweis (in der Regel mindestens sechs Gehaltsabrechnungen oder Jahresabschlüsse).
• Bankauszüge der letzten sechs Monate.
• Nachweis über bestehendes Vermögen und Eigentum.
• Persönliche Dokumente wie Reisepass und Visum (falls vorhanden).

Die Bank bewertet Ihren Antrag auf Grundlage Ihres Einkommens und Ihrer Schuldenlast, ähnlich wie deutsche Banken.

Wie funktioniert eine Hypothek bei Off-Plan-Immobilien?

Bei Off-Plan-Immobilien, also Immobilien, die sich noch im Bau befinden, gelten besondere Regelungen. Die meisten Banken in Dubai gewähren erst dann eine Hypothek, wenn mindestens 50% des Baus abgeschlossen sind. Dieser Fortschritt wird von den Behörden offiziell registriert. Bis dahin müssen Käufer die Zahlungen gemäß dem Zahlungsplan des Bauträgers selbst leisten.

Sobald das Projekt den erforderlichen Baufortschritt erreicht hat, kann der Käufer eine reguläre Hypothek für den verbleibenden Betrag aufnehmen. Dieses Modell, auch als "Off-Plan-Hypothek bei Übergabe" bekannt, ermöglicht eine Finanzierung zu marktüblichen Bedingungen bei Fertigstellung.

Nicht alle Banken bieten Hypotheken für Off-Plan-Immobilien an. Die Finanzierung ist häufig auf Projekte von genehmigten Bauträgern wie Emaar, Nakheel, Dubai Properties und Meraas beschränkt.

Vorteile und Nachteile von Off-Plan-Hypotheken

Vorteile:

• In der Regel niedrigere Kaufpreise bei Off-Plan-Immobilien.
• Wertsteigerung während der Bauphase möglich.
• Flexible Zahlungsmodelle, mit oder ohne Hypothek.
• Vermietung direkt nach Übergabe möglich, auch wenn noch Raten offen sind.
• Teilweise individuelle Ausstattungswünsche umsetzbar.

Nachteile:

• Nur wenige Banken bieten Hypotheken für Off-Plan-Objekte an.
• Mindestanzahlung von 50% erforderlich.
• Hypothek erst verfügbar, wenn 50% des Baus abgeschlossen sind.
• Zinssätze oft höher und weniger flexibel.
• Nicht jedes Projekt ist für eine Finanzierung zugelassen.

Zahlungspläne als Alternative zur Hypothek

Eine beliebte Finanzierungsoption bei Off-Plan-Projekten sind Zahlungspläne, die direkt vom Bauträger angeboten werden. Diese bestehen aus zinsfreien Ratenzahlungen. Häufige Zahlungsstrukturen sind beispielsweise:

• 10 % bei Vertragsunterzeichnung
• Raten während der Bauphase, zum Beispiel 1 % pro Monat
• 50 % bei Übergabe
• Post-Handover-Zahlungen: fortlaufende Tilgung nach Übergabe

Bei bestimmten Plänen kann die Immobilie nach der Übergabe vermietet werden, obwohl noch Raten an den Bauträger zu zahlen sind. Ob dies möglich ist, hängt von den konkreten Vertragsbedingungen ab. Beachten Sie, dass Zahlungspläne je nach Projekt und Bauträger variieren. Auf immobilien-kaufen-in-dubai.com finden Sie bei fast jedem Projekt den derzeit bekannten Zahlungsplan.

• Ab AED 950.000
• ≈ 228.000 €

Aark Terraces

• Ab AED 950.000
• ≈ 228.000 €

Dubai Land Residence Complex (DLRC)

• 70 bis 146 m²
• Zahlungsplan: 60/40
• Schlafzimmer: 1, 2
• Geplante Übergabe: Q4 2027
• Apartment

Details

• Ab AED 1.510.000
• ≈ 362.400 €

Riviera 68

• Ab AED 1.510.000
• ≈ 362.400 €

Mohd Bin Rashid City

• Fläche auf Anfrage
• Zahlungsplan: 60/40
• Schlafzimmer: Studio, 3
• Geplante Übergabe: Q2 2027
• Apartment

Details

• Ab AED 619.000
• ≈ 148.560 €

Venice 15

• Ab AED 619.000
• ≈ 148.560 €

Dubai South

• 30 bis 157 m²
• Zahlungsplan: 50/50
• Schlafzimmer: Studio, 1, 2, 3
• Geplante Übergabe: Q2 2027
• Apartment

Details

Sind zinsfreie Hypotheken möglich?

Einige Banken in Dubai bieten schariakonforme Immobilienfinanzierungen an. Dabei werden keine klassischen Kreditzinsen berechnet. Stattdessen entstehen je nach Vertragsmodell beispielsweise Gewinnaufschläge oder Nutzungsentgelte. Schariakonform bedeutet daher nicht automatisch, dass die Finanzierung kostenlos ist. Lassen Sie Kosten, Vertragsstruktur und Risiken unabhängig prüfen.

Die Dubai Islamic Bank gilt in diesem Bereich als führend und bietet verschiedene Varianten zinsfreier Hypotheken an.

Zusätzliche Kosten bei Hypotheken

Beim Abschluss einer Hypothek in Dubai entstehen zusätzliche Kosten:

• DLD-Gebühren: üblicherweise 4 % des Kaufpreises, abhängig von der Transaktion und der Kostenverteilung
• Bankgebühren: Bearbeitungs- und Abschlusskosten, abhängig vom Anbieter und Finanzierungsmodell
• Gebäude- und gegebenenfalls Lebensversicherung: abhängig von den Anforderungen der Bank
• Bewertungskosten: zwischen AED 2.500 und AED 3.500

Wichtig: Bei einer vorzeitigen Rückzahlung können Gebühren anfallen. Höhe und Voraussetzungen ergeben sich aus dem jeweiligen Vertrag und den zum Rückzahlungszeitpunkt geltenden Vorgaben.

Diese Kosten unterscheiden sich auch danach, ob Sie eine Bestandsimmobilie oder eine Off-Plan-Immobilie kaufen.

Welche Banken vergeben Hypotheken?

Mehrere Banken in den VAE bieten Hypotheken für ausländische Investoren an. Beliebte Optionen sind:

• Emirates NBD: niedriger Zinssatz, Laufzeiten bis zu 25 Jahre
• Abu Dhabi Commercial Bank (ADCB): schnelle Bearbeitung, feste Zinssätze
• Dubai Islamic Bank (DIB): zinsfreie, islamkonforme Finanzierungsmodelle
• Mashreq Bank und HSBC Middle East bieten ebenfalls Lösungen für Investoren aus Europa

Nicht alle Banken finanzieren Off-Plan-Projekte. Prüfen Sie daher, ob das Projekt und der Bauträger auf der genehmigten Liste der jeweiligen Bank stehen.

Geldüberweisung nach Dubai zur Immobilienfinanzierung

Viele Investoren aus dem deutschsprachigen Raum fragen sich, wie sie Geld nach Dubai überweisen können, um eine Immobilientransaktion abzuwickeln. Dafür gibt es mehrere Möglichkeiten.

Übliche Zahlungsmethoden

• Internationale Banküberweisung auf das Treuhandkonto (Escrow-Konto) des Bauträgers.
• Über eine deutsche, österreichische oder schweizerische Bank (einige Banken stellen zusätzliche Fragen oder verlangen Nachweise).
• Einige Bauträger akzeptieren auch Zahlungen per Krypto oder Barzahlung (seit 2025 eingeschränkt), jedoch ist dies weniger üblich und mit Risiken verbunden.

Wichtige Hinweise

• Informieren Sie Ihre Bank im Voraus über die Transaktion, insbesondere bei hohen Beträgen.
• Fordern Sie stets eine offizielle Zahlungsbestätigung des Escrow-Kontos an.
• Berücksichtigen Sie Wechselkursschwankungen zwischen Euro und Dirham.

Hypothek über eine Dubai-Gesellschaft (LLC)

Einige Investoren ziehen in Betracht, Immobilien über eine lokale Dubai-Gesellschaft (LLC) zu erwerben. Dies kann bei größeren Investitionen oder bei geplanten unternehmerischen Tätigkeiten in Dubai sinnvoll sein.

Finanzierung über eine LLC

• Banken finanzieren in der Regel nur, wenn die LLC über ausreichende Liquidität und Eigenkapital verfügt.
• Bei neu gegründeten Gesellschaften ist eine Finanzierung schwieriger, da es an nachweisbaren Einnahmen fehlt.
• Zinssätze können von denen privater Hypotheken abweichen.

Wichtig: Die Kosten für die Gründung und laufende Verwaltung einer LLC sind deutlich höher als bei einem Privatkauf. Daher eignet sich diese Struktur meist nur für größere Investitionen.

Wann ist eine Finanzierung in Dubai sinnvoll?

Ob eine Immobilienfinanzierung in Dubai zu Ihrer Situation passt, hängt von Ihrer finanziellen Lage, Ihren Zielen und Ihrer Risikotoleranz ab. Die folgenden Punkte dienen nur als allgemeine Orientierung und stellen keine Finanzberatung dar.

Mögliche Voraussetzungen für eine Finanzierung

• Sie über ein nachweisbares Einkommen verfügen und die Anforderungen der Bank erfüllen.
• Sie ausreichend Eigenkapital für Anzahlung, Kaufnebenkosten und finanzielle Reserven einbringen können.
• Projekt, Bauträger und Immobilie von der finanzierenden Bank akzeptiert werden.
• Sie Zins-, Währungs-, Leerstands- und Projektrisiken finanziell tragen können.

Gründe für besondere Zurückhaltung

• Sie eine maximale Finanzierung ohne ausreichendes Eigenkapital oder Rücklagen anstreben.
• Die Kalkulation nur bei kurzfristigen Preissteigerungen oder durchgehend hohen Mieten aufgeht.
• Sie vollständig auf Fremdfinanzierung angewiesen sind.
• Sie die lokalen Vorschriften und Vertragsbedingungen noch nicht unabhängig geprüft haben.

Fazit: gut möglich, aber weniger flexibel als im DACH-Raum

Die Immobilienfinanzierung in Dubai ist für Investoren aus Deutschland, Österreich und der Schweiz grundsätzlich möglich, unterscheidet sich jedoch von bekannten Finanzierungsmodellen im Heimatland. In der Regel können 50% bis 60% des Kaufpreises finanziert werden, Eigenkapital ist aber immer erforderlich.

Die Kombination aus Zahlungsplänen und Hypotheken bietet insbesondere bei Neubauprojekten attraktive Optionen.

Eine gründliche Vorbereitung ist entscheidend. Lassen Sie Ihre finanzielle Tragfähigkeit, die Vertragsunterlagen und mögliche steuerliche Folgen von entsprechend qualifizierten Fachleuten prüfen.

Bei Immobilien kaufen in Dubai können wir Sie mit deutschsprachigen Maklern und Finanzierungspartnern vor Ort in Kontakt bringen. Prüfen Sie deren Zulassung, Konditionen und mögliche Interessenkonflikte eigenständig.

Über unsere kostenlose Immobilienhilfe können Sie Ihre Suchkriterien übermitteln. Unser Team informiert Sie über verfügbare Projekte und bekannte Zahlungspläne. Eine verbindliche Finanzierungsberatung und Kreditentscheidung erfolgen ausschließlich durch entsprechend zugelassene Anbieter.

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