Steuern bei Immobilien in Dubai für Käufer aus dem DACH-Raum

Beim Kauf, Besitz, bei der Vermietung und beim Verkauf einer Immobilie in Dubai können steuerliche Pflichten in mehreren Staaten entstehen. Entscheidend sind unter anderem Ihr steuerlicher Wohnsitz, die Art der Nutzung, die Eigentümerstruktur und das jeweils geltende Recht. Die folgenden Informationen bieten nur eine allgemeine Orientierung und ersetzen keine individuelle Steuerberatung.

Immobilien in Dubai aus deutscher Steuersicht

Wenn Sie in Deutschland steuerlich ansässig sind, kann das deutsche Welteinkommensprinzip dazu führen, dass Mieteinnahmen oder Veräußerungsgewinne aus Dubai in Deutschland steuerlich relevant sind. Ob und in welcher Höhe Steuern anfallen, hängt vom konkreten Sachverhalt ab. Auch Mitteilungs- und Erklärungspflichten können bestehen. Lassen Sie vor dem Kauf klären, wie Eigentum, Finanzierung, Nutzung und ein späterer Verkauf in Ihrer persönlichen Situation behandelt werden.

Kein aktuelles Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE

Das frühere Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten ist am 31. Dezember 2021 außer Kraft getreten. Die frühere Aussage, Deutschland stelle Einkünfte aus einer Immobilie in Dubai grundsätzlich unter Progressionsvorbehalt frei, darf daher nicht pauschal auf heutige Fälle übertragen werden.

Für in Deutschland steuerpflichtige Personen ist eine individuelle Prüfung besonders wichtig. Dabei können deutsches Einkommensteuerrecht, mögliche Anrechnungsvorschriften, die konkrete Nutzung der Immobilie und die Eigentümerstruktur eine Rolle spielen. Informationsaustauschabkommen und der automatische Austausch von Finanzkontodaten bestehen unabhängig davon fort.

Meldepflicht gegenüber dem deutschen Finanzamt

Abhängig vom Sachverhalt können gegenüber dem deutschen Finanzamt Mitteilungs- und Erklärungspflichten bestehen. Dazu können gehören:

Angaben zu bestimmten Auslandsbeteiligungen oder Sachverhalten nach der Abgabenordnung
Angaben zu ausländischen Einkünften und dazugehörigen Kosten
Nachweise zu ausländischen Bankkonten und Zahlungsströmen, wenn sie für die Besteuerung relevant sind

Deutschland und die Vereinigten Arabischen Emirate nehmen am internationalen Informationsaustausch teil. Unvollständige oder falsche Angaben können zu Nachzahlungen, Zinsen und weiteren rechtlichen Folgen führen. Welche Angaben konkret erforderlich sind, sollte ein qualifizierter Steuerberater prüfen.

Kosten, Finanzierung und Nachweise

Ob Finanzierungskosten, Verwaltungskosten, Abschreibungen oder andere Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden können, hängt von der Nutzung der Immobilie und dem anwendbaren Steuerrecht ab. Bewahren Sie Kaufvertrag, Zahlungsbelege, Finanzierungsunterlagen, Mietverträge, Abrechnungen und Belege zu Nebenkosten vollständig auf. Bei Darlehen von Angehörigen oder verbundenen Gesellschaften ist eine besonders sorgfältige Dokumentation erforderlich.

Steuerprüfung und internationale Zusammenarbeit

Deutsche Finanzbehörden können im Rahmen gesetzlicher Befugnisse Informationen zu Auslandsvermögen und ausländischen Einkünften prüfen. Internationale Melde- und Austauschsysteme können dabei zu Rückfragen führen, wenn Angaben fehlen oder nicht mit anderen Daten übereinstimmen.

Bei fehlenden oder unrichtigen Angaben können je nach Einzelfall folgende Folgen entstehen:

Nachzahlungsbescheide mit Verzugszinsen
Steuerstrafzuschläge und gegebenenfalls Bußgelder
Strafrechtliche Konsequenzen im Falle vorsätzlicher Steuerhinterziehung

Selbstanzeige und Nachdeklaration

Wenn Sie frühere Steuererklärungen für unvollständig halten, nehmen Sie keine eigenständigen Korrekturen auf Grundlage allgemeiner Internetinformationen vor. Wenden Sie sich umgehend an einen spezialisierten Steuerberater oder Steueranwalt. Voraussetzungen und Folgen einer Berichtigung oder Selbstanzeige hängen stark vom Einzelfall und vom Zeitpunkt ab.

Lokale Steuern und Abgaben in Dubai

In den Vereinigten Arabischen Emiraten wird derzeit keine allgemeine persönliche Einkommensteuer auf das Einkommen natürlicher Personen erhoben. Dennoch können beim Erwerb, Besitz, bei der Vermietung oder Nutzung einer Immobilie Gebühren und andere Abgaben anfallen. Dazu können unter anderem gehören:

Registrierungs- und Verwaltungsgebühren beim Immobilienerwerb
Mehrwertsteuer auf bestimmte Waren und Dienstleistungen
Genehmigungs- oder Tourismusgebühren bei einer Kurzzeitvermietung
Körperschaftsteuer, wenn die Immobilie über ein Unternehmen gehalten oder eine steuerlich relevante Geschäftstätigkeit ausgeübt wird

Welche Abgaben anfallen, hängt von der Immobilie, der Nutzungsart und der Eigentümerstruktur ab. Auch Änderungen der lokalen Vorschriften sind möglich.

Freezones und gewerbliche Immobilien

Für Unternehmen in bestimmten Freezones können Sonderregelungen gelten. Eine Freezone-Gesellschaft ist jedoch nicht automatisch von der Körperschaftsteuer befreit. Qualifikation, Einkunftsart, Substanz, Registrierung und Dokumentation müssen im Einzelfall geprüft werden.

Substanzanforderungen und DBA-Nutzung

Bei Gesellschaftsstrukturen können wirtschaftliche Substanz, tatsächliche Geschäftsleitung, Personal, Geschäftsräume und operative Tätigkeit steuerlich entscheidend sein. Eine rein formale Gründung in Dubai verlagert die Steuerpflicht nicht automatisch. Für natürliche Personen sind tatsächlicher Wohnsitz, gewöhnlicher Aufenthalt und persönliche Bindungen wichtiger als die bloße Erteilung eines Visums oder einer Emirates ID.

Steuerliche Folgen bei Auswanderung nach Dubai

Wer dauerhaft nach Dubai zieht, sollte mögliche Folgen vor dem Umzug prüfen lassen. Dazu können gehören:

eine mögliche Wegzugsbesteuerung bei bestimmten Anteilen an Kapitalgesellschaften
fortbestehende oder beschränkte Steuerpflichten in Deutschland
Fragen zum tatsächlichen Wohnsitz, gewöhnlichen Aufenthalt und Mittelpunkt der Lebensinteressen

Auch nach einer Auswanderung können bestimmte deutsche Einkünfte in Deutschland steuerpflichtig bleiben. Eine Aufenthaltsgenehmigung in den VAE beendet die deutsche Steuerpflicht nicht automatisch.

Hinweis

Steuerrechtliche Regelungen ändern sich regelmäßig. Jede steuerliche Situation ist individuell. Dieser Artikel stellt keine Steuerberatung dar und ersetzt keine Prüfung durch einen qualifizierten Steuerberater mit Erfahrung im internationalen Steuerrecht und bei Auslandsimmobilien. Die dargestellten Grundsätze sollten vor jeder Entscheidung anhand der dann geltenden Rechtslage überprüft werden.

Weitere allgemeine Informationen finden Sie in unserem Überblick zum Immobilienkauf in Dubai. Für eine steuerliche Beurteilung wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Steuerberater.